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  3月26日消息,近日楼市调控措施密集出台。3月25日上午,上海发布“史上最严”楼市新政,提高二套房首付至5-7成,延长社保缴费年限至5年等,3月25日深夜,深圳发布楼市新政,二套房首付提高至4成,社保缴费年限延长至3年等。同日,央行和银监会系统也在上海和南京分别下发了特急文件,收紧房市调控,武汉宣布将首套房公积金贷款最高额度由60万下调为50万。对此,国泰君安(行情601211,买入)任泽平、熊义明点评称,新政降低了一线房市增量需求,对房地产销售投资有一定负面影响,但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。

  以下为点评:

  1)核心观点:我们在2014~2015年曾预测“一线房价翻一倍,三四线涨不动,房地产投资零增长”,2015年下半年股市转熊以后,一线核心二线房价大涨。近日楼市调控措施密集出台,主要措施包括提高二套房首付,限购政策趋严等,本轮新政出台背景是一线房价过快上涨,并有蔓延至二线势头,但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征,风险较大需防微杜渐。新政降低了一线房市增量需求,对房地产销售投资有一定负面影响,但三四线房地产去库存仍是2016年重要任务。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征,预计新政将明显降低一线城市房价涨速。房市降杠杆、稳预期,避免了房价暴涨后的暴跌风险,十次危机九次地产,未来房市政策需继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。

  2)本轮房地产新政较严厉,主要内容:(1)提高二套房首付比例。上海普通住房提高1成至5成,非普通住房提高3成至7成;深圳提高1成至4成。(2)限购政策趋严,非户籍购房延长社保缴费年限。非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,上海由2年提高至5年,深圳由1年提高至3年。(3)加大土地供应,打击首付贷和加大保障房建设等。

  3)新政背景是本轮一线房价过快上涨,并有蔓延至二线势头,但上涨过程出现了2015年股市和1991年日本的部分特征,风险较大需防微杜渐。

  和2015年股市比:(1)“水牛”,货币超发未流入实体经济;(2)“政策牛”,“刺激牛”,2014年以来不断出台刺激房地产政策;(3)“杠杆牛”,鼓励居民加杠杆,测算表明,居民加杠杆大多是“场内”的,全国房贷“场外配资”金额在500-800亿元左右,撬动的房地产成交额按照保守的5倍计算,杠杆成交金额超2500亿元。(4)“疯牛”,脱离基本面加速上涨。

  与日本1991年前后房地产大泡沫比:(1)涨速快,1987-1990年间,日本六大城市房价年均增速24.6%,远超1986年前均值;(2)脱离基本面,广场协议后日本出口大降,实体困难,经济增速低于1986年前的均值;(3)货币超发,从1986年开始,日本M2增速明显加快,利率大降;(4)区域分化明显,1986-1991年间日本六大城市房价大涨,中小城市房价涨幅很小;(5)政策刺激。1991年前,货币宽松催生了泡沫,随后货币收紧又刺破了泡沫。中国2015年以来房价上涨也呈现上述特征。

  4)新政有助于房价降温,对地产销量和投资反弹有一定负面影响。改善型和非户籍购房需求是一线城市地产销售的重要支撑,本轮新政提高首付、限购趋严等都降低了增量需求,对房地产销售有一定负面影响。首先,本轮新政的明显特征是“因城施策”。一线城市加大调控同时,三四线仍然在大力支持,房地产去库存仍是2016年首要任务之一。其次,一线城市调控趋严,避免了房价暴涨后的暴跌风险。再次,一线城市限购趋严,可能部分购房需求向大都市圈周边卫星城挤出。最后,一线和核心二线城市房地产投资占全国比重不到20%。

  5)预计新政将降低一线城市房价涨速。本轮房价上涨具有明显的“政策市”特征,每项重要政策后一线城市房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后,止跌回升,“330新政”后,加速上涨但随后回落,“930新政”后再次加速上涨。2016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后,房价在春节后跳涨。一线城市房价对政策敏感的背后体现了资金行为和预期的快速变化,预计政策收紧会明显降低一线城市房价涨速,但由于短期“补库存”较难,房价短期明显下跌概率较低。

  6)房市降杠杆、稳预期,避免危机重演。房地产是周期之母,十次危机九次地产:地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力,地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。中国房地产体量大(超200万亿,远超股市和债市),投资占比高(房地产链上相关投资占固投约50%),杠杆高(房地产贷款21万亿)。从已出台政策看,降低首付比例、打击首付贷、限购政策趋严等,都有利于房市降杠杆,稳预期,降低了中国经济尾部风险,此前一线城市房价暴涨增加了中国经济长期悲观前景预期。

  7)中国房市向何处去:本次重拳出击降低了悲剧重演概率,房地产政策应继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处,同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间,如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素,如果调控得当,尚有转机,本轮新政有利于抑制房价过快上涨势头,有利于房市降杠杆、稳预期,降低了重现日本“最后的狂欢”和股市泡沫破灭概率。住宅投资已告别高增长时代,房地产政策应继续适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征,避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险。泡沫吹大了最终是要破的,谁也脱离不了地心引力。